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房超 教授、高级工程师

职务:

北京市朝阳区人大代表

单位:

北京国华置业有限公司

北京国华置业有限公司董事长、总裁房超,中国社会科学院研究生院研究生毕业,高级工程师。曾历任山东鲁能集团总经理;北京西单国际大厦开发公司总经理、北京西单赛特商城董事长;山东电力多种产业管理局局长;国家电力公司中兴总公司副总经理、副司长,期间任“国家电力调度中心工程”项目负责人。除此之外,房超还担任清华大学客座教授、中国人民大学商学院EMBA论坛讲座教授、北京市朝阳区人大代表等社会职务。

 
房超 - 人物档案
性别:男
国籍:中国
出生日期:1955年3月
学历:研究生
毕业院校:中国社会科学院
行业:房地产业
北京国华置业有限公司董事长
 
中共党员,1971年5月参加工作。
中国社会科学院研究生毕业,高级工程师,北京市政协委员,北京市劳动模范,中国房地产业协会商业地产和旅游专业委员会主任。
曾任北京西单国际大厦开发公司总经理;北京西单赛特商城董事长;山东鲁能集团公司副总经理,总经理;山东电力多种产业管理局局长;国家电力公司中兴总公司副总经理;北京国华电力有限责任公司副总经理。
 
现任北京国华置业有限公司董事长。
 
2003年,华贸中心以国际化城市设计理念,“做诚信之人,筑经典之城”的企业精神,以及主流地产模式,在市场及业内引起强烈反响。2007年,华贸中心投入使用并直接推动CBD东扩,成为北京新名片。目前,北京国华置业战略布局环渤海、珠三角、长三角,在建项目包括北京华贸城、北戴河华贸蔚蓝海岸、上海华贸东滩花园、惠州华贸中心。
 
房超 - 基本简介
作为房地产市场化开发的先行者之一,房超无论在树立主流房地产开发理念上,还是在打造地产主流产品方面,都进行了积极地探索,并取得了令业内外瞩目的成就,产生了广泛的影响。
 
1993年12月—1995年12月,主持开发北京西单国际大厦,在地产界最早应用了商业地产的开发模式,对房地产行业的商业地产开发产生极大的启示作用,项目本身获国家“鲁班奖”。
 
1998年9月—2001年2月,主持建设的国家电力调度中心工程,荣获联合国世界卫生组织“健康工程”、国家“鲁班奖”等国内外多项建筑大奖。
 
2003年5月28日—2007年9月25日,房超主持开发华贸中心。该项目是东长安街上地标性百万平米超大规模建筑集群,由三座高层写字楼,2座超豪华国际酒店,华贸商城(包括新光天地百货、华贸购物中心、华贸广场、华贸商业街),以及国际公寓构成。由于先后有几十家知名国际设计师和国内设计师参与设计,加上独到的市场定位与经营理念,华贸中心自项目一启动就备受社会各界的高度关注。该项目仅仅用四年多时间就全面竣工,并且达到了国际高水准,不论在国内外都堪称为奇迹。
 
除了丽思卡尔顿、JW万豪酒店外,德意志银行、蒙特利尔银行、巴西航空公司、强生、NBA等260多家世界500强、跨国公司及行业领袖企业已经签约入住华贸写字楼办公;CHANEL、GUCCI、PRADA、SalvatoreFerragamo、COACH、VERSACE、ERMENEGILDOZEGNA等1200家以上的国际品牌也已经相继进驻华贸商城。整个华贸中心,可提供四万多个就业岗位,每年为国家提供数十亿税源。
 
因此,有观察家评论说,华贸中心这样的产品能够调整一个地区的经济结构,促进城市的可持续发展。由于在开发华贸中心过程中,坚持“对社会负责、对城市负责、对历史负责”的使命感,以准确的市场定位,具有前瞻性的规划,国际化的城市设计思想,凭借“做诚信之人,筑经典之城”的企业精神,使华贸中心既取得了良好的经济效益,也产生了良好的社会效益,树立了房地产行业主流产品形象和主流开发理念,在市场及业内激起了强烈的反响。
 
2003年以来,房超曾先后荣获全国主流媒体评选的“年度最具价值经理人”、“中国地产影响力人物”、“全国十大地产英才”、“中国房地产十大地产风云人物”、“中国科技地产十大影响力人物”等等多种奖项和荣誉。
 
房超 - 地产精英 
房超,研究生毕业,高级工程师。曾任北京西单国际大厦开发公司总经理;北京西单赛特商城董事长;山东鲁能集团公司副总经理,总经理;山东电力多种产业管理局局长;国家电力公司中兴总公司副总经理;北京国华电力有限责任公司副总经理。现任北京国华置业有限公司董事长。
房超:商业地产发展趋势判断
  商业地产,广义上讲指的是除了住宅以外的经营物业,比如商城,写字楼,酒店,包括旅游地产。我今天想讲的是狭义的商业地产,就是通常我们说的比较多的零售业、服务业依附的物业。 
  最近几年高速发展,2011年商业地产竣工面积占总竣工面积的比例超过40%,这是改革开放30年以来,近几年才出现的现象。早期的房地产发展住宅的比重非常大,商业地产的比重很小,随着城市化的进程,商业地产的发展越来越大。 
  一、要认清存在的问题、面临的挑战 
  随着城市化水平的提升,随着商业地产的迅速发展,对经济的发展起到很好的促进作用,因为商业地产是可持续发展的平台:安置就业,创造税收,提升价值,对发展发挥了积极的作用。但是,目前商业地产存在很多问题,重复建设,短期行为,有的甚至把商业地产当住宅地产开发,这样导致了商业地产价值不能充分的发挥,造成资源浪费。 
  最近几年,北京新开业的百货公司、购物中心盈利的不多,亏损的居多。在人们通常认为非常好的地段,做了看上去非常好的商业物业,为什么出现经营惨淡呢?就是因为目前商业地产开发方面在非常短的周期内基本上是抄袭、复制,没有很好的研究地区性消费结构和未来的发展趋势,导致了重复建设。在同一个地段,可能有两个高端商场经营还可以;两年以后建了四座,经营就比较困难;五年以后变成六座,七座,八座,消费的在分流,就会造成目前的这样的状况。所以,商业地产迅速的转变观念,迅速的调整,对商业地产的把握迫在眉睫。 
  我们应该清醒的看到商业地产面临挑战,目前商业地产发展不平衡导致重复建设,效益低,浪费,投入大产出少,没有充分发挥它的价值。 
  二、要研究消费结构、市场、商家的变化 
  商业的发展经历一个过程,最早是百货公司,能满足人们的基本需求,后来兴起是购物中心,把体验的东西加进来很多,是综合的消费。现在的购物中心也在变,也在向新的形态在转变,这个就是一个发展的阶段。 
  如果你设计的商业设施,当时想的是站在消费者的角度设计生活方式,不是单纯设计商场,一般来说就可以成功。如果离开了市场,离开消费者,按照你想象当中的那个概念去做一个所谓的商业设施,风险巨大,而且今后面临的挑战和困难会越来越多。 
  商家也在变化,商家的经营方式也发生了巨大的变化。我建议大家研究一下,国际上这几个大的零售集团,国内的几家大的零售集团的发展:近十来年他们在想什么,他们在怎么转变经营方式。如果看了这些,你知道你的服务对象想要什么,这个很重要。现在有些房地产商凭想象来做,凭别人做成功的一个概念来复制,但是大家应该知道不能因地制宜,不是量身订作做出来的东西怎么可能适应市场?别人成功不意味着你能成功。商业设施是不动产,有垄断性,比如说在北京的某个地区方圆几公里有一个做很好的商场,服务好,价格合理,交通便捷,停车方便,实际上已经产生垄断。五平方公里范围的消费者肯定要选择一个最好的商场,他一旦选择了这个商场,你硬在旁边做一个一样的商场,认为只要做到那个水平应该也能那样,错了,它已经形成垄断了。 
  在这样的情况下,我们要很好的研究市场,研究消费结构的变化和商家的变化。如果充分研究了商家的变化,你就知道你给这个商家应该搭建什么样的平台。如果充分了解消费结构的变化,就知道这个商场应该怎么做,这个业态应该怎么定位。 
  如果没有这两点,只是认为某个商场做得很成功,你回来模仿一个,复制一个,基本上是很难成功。因为它一定是处在那个时期的,处在那个地段、环境,它有它成功的要素,但是这个要素换了另外一个地方,不成立了,在不成立的情况下,通过复制这样的办法,肯定会有问题的。 
  我认为,这应该引起我们的高度关注。现在这样的重复建设,浪费是很普遍的。一个5万平米的商场,一年直接的电、水能源消耗最少3000万元。如果效率低,不赚钱,不单是浪费资金,还浪费了能源。把一个巨大的空间营造得非常的舒适,空调、电梯在那儿空转,结果没有人购物,对能源消耗是巨大的,社会效益和经济效益都不好。 
  三、要研究传统的实体商业设施和电商的关系 
  去年,国内全社会商品零售总额达到20多万亿,仅淘宝的销售额就是1.1万亿,我们传统的零售业越来越难做,面临着电商的挑战。淘宝和天猫超过一百多年的全世界巨无霸沃尔玛已经是指日可待了,其他的电商也在齐头并进,5到8年,电商的经营的量占社会零售总额的量有可能是半壁江山。 
  传统零售业怎么办?商业地产怎么办?现在没有人关心这个问题,还在拼命的建,拿到一块地,为了建商业地产而建商业地产,这样的状况再下去,浪费是不可逆转的,浪费太大了。 
  大家要关注电商对零售业的冲击,现在200块钱单价以下的商品,将来几乎进不了商场。现在电商自身在完善配送仓储系统,服务也在提高,这个历史潮流挡不住的。我们在未来的商场的结构,应该怎么办?我希望同行们认真的思考一下。 
  四、商业地产应迅速调整结构 
  我个人理解,从微观的角度,商业地产发展的下一步我们有哪些思考的切入点?我认为,商业地产如果再做传统意义的商业物业,风险越来越大,浪费越来越大。应该迅速的调整结构,商业地产的发展趋势一定会走向大型化和小型化相结合,高端和低端相结合。能存活的店一个是能充分的让消费者得到体验,愉悦、休闲、购物、文化一体的全新的生活方式,持续的生活方式,这样的商业设施具有强大的生命力。 
  网店,电商,再过一百年也取代不了实体店,这两个之间的关系一定是竞合关系,实体店能提供给人们的体验和消费的需求,再过一百年电商也取代不了,对于实体店来说不是世界末日。但是电商未来占据半壁江山这个是基本格局,这是一个历史的潮流。从网上卖,省去了绝大部分的费用,变得非常低的成本。 
  未来,什么商场能存活? 
  第一,小型便利店。7-11这样的便利店,在社区里为这个小区做一些服务的。 
  第二,社区的商业。国外一些发展上百年的城市,商业很成熟,也不是每个城市都是一些巨无霸商场,不是的,历史是要大浪淘沙的。社区商业发展空间很大。 
  第三,中心城市的最好的商场。只能是存活最好的,其他的很难存活。为什么是最好的商场呢?因为今后的这些商家,这些品牌,做两件事能生存:(1)把商品放在网上卖,还是赚那么多钱,但是卖得快、多;(2)必须要建足够水平高的体验店,这个体验店可能不赚钱,或者赚钱很少,但是起到城市里树立品牌,处理纠纷的,体验的,发布产品的这么一个点。所有的实体店商家CEO,你去问一下,他们在考虑什么问题,一般都是说把全国的4000家店减到2000家,再减到500家;体验店从过去的50平米,一百平米扩到500平米,做得非常的好。 
  为什么这么做?让这个城市知道,我这个品牌是非常好的。过去是一下铺全国的4000家,每家店一年挣10万块钱,租金提高,人员工资提高,还有库存,库存还要消纳,最后不赚钱。 
  这个体验店开在哪里?一定开在城市里最好的商场里。 
  最好的商场,一定是能够给消费者提供充分的、不可替代的体验的。消费者逛商场顺便吃、喝、用、买,看电影,是一体化的。一些提供生活便利的,楼底下的便利店不可取代。中国的首富是卖矿泉水的,每个人都要喝。这个便利店不可替代。极具特色体验、一站式服务的社区商业不可取代,再过一百年它也有生命力。但是,没有特色、重复建设的所有商业,未来的五年内都会逐步的在困难的情况下转型。 
 
房超 - 个人履历
1991年4月—1996年5月 山东鲁能集团副总经理、总经理;
1993年12月—1995年12月 北京西单国际大厦开发公司总经理北京西单赛特商城董事长;
1996年5月—1997年8月 山东电力多种产业管理局局长;
1997年8月—2001年2月 国家电力公司中兴总公司副总经理;
1998年9月—2001年2月 “国家电力调度中心工程”项目负责人;
2001年2月—至今 北京国华置业有限公司董事长。
 
房超 - 价值体现
开拓者始终将完美贯彻于每一个细节,在1998年—2001年担任国家电力调度中心工程项目负责人时期,房超始终坚持“精品战略”意识,追求产品每一个细节的完美。整个项目采用了全新的建筑技术与工艺,将中国传统文化元素有机地融入现代建筑中,让建筑与周边环境浑然一体,相得益彰。房超主持的该项目获得了许多国内外建筑大奖,将一个富含中国文化韵味的建筑作品打造成具有世界级水准,满足现代化应用功能的精品建筑,其工程造价却只相当于同等规模建筑的二分之一。
历任山东鲁能集团副总经理、总经理期间,房超参与了鲁能集团的创办,对多领域进行拓展经营,逐步形成了涉及多领域、跨行业的集团化领军位置。在短短的几年内将山东鲁能发展成为涉及房地产、酒店业、工业产业园、体育产业和电力业的多元化企业集团,不仅将山东鲁能集团发展为市值由过去的几千万上升至几百亿的国有大型企业集团,而且“鲁能”品牌的无形资产得以极大提升,实现了资产的最大化价值。作为北京市60项重大工程之一的北京华贸中心,房超以高度的企业家气质秉承对城市负责、对历史负责、对社会负责的理念高端切入市场,联袂世界顶级设计团队致力将华贸中心打造成“领先一个世纪的产品”。
运筹帷幄,有着丰富地产运作经验的房超在原有热电厂土地上实行城市再造,致力打造北京地标性建筑。(该项目由三栋愈百米超5A智能写字楼、2座超豪华国际酒店、16万平米新光天地百货商城、20万平米国际公寓组成,是迄今为止唯一横跨东长安街的百万平米建筑集群。)作为新时期下具有里程碑效应的地产项目,华贸中心对北京经济的发展及对外形象树立将起到重要作用。
在项目运作前期房超便以前瞻性的战略眼光将国华置业定位于追求长期利益经营的地产商,以“做诚信之人,筑经典之城”为企业精神,树立百年地产经营理念,落成后的百万平米建筑集群华贸中心仅有不到20%的公寓部分对外发售,其余公建均为自主经营。以品牌经营为主,追求实现土地价值的长期最大化,成为引领业内的楷模。房超领军的国华置业在关注自身发展的同时,积极投身社会公益事业、体育事业与市政建设。[1]
目前,北京华贸中心已经成为与世界同步的商圈。
 
高端城市综合体之外,房超向高端旅游度假综合体和生活综合体领域进军,北戴河华贸蔚蓝海岸及上海华贸东滩花园均延续了“设计生活方式,缔造传世精品”的开发理念。